Los más caros: En La Serena los valores de arriendo de casas aumentaron 30%

15 Septiembre 2021
Sería por una mayor migración desde Santiago ante el aumento del teletrabajo. La Región de Coquimbo fue la que tuvo el mayor crecimiento anual del reciente período trimestral.
El Observatodo >
authenticated user Editor
En la Región de Coquimbo los arriendos están muy costosos.

Los precios de las casas en arriendo para la Zona Norte de Chile continúan sin moderarse y, por el contrario, durante el 2° trimestre de este año mostraron nuevamente una aceleración.

Así lo arrojó el Informe Trimestral de Viviendas de Portalinmobiliario.com, el cual detalló que el caso más importante ha sido el de La Serena que ya en el 1° trimestre había registrado un aumento considerable de 24,4%.

Esta vez el alza superó el 30% en el transcurso de un solo año, es decir, en solo 3 meses, el precio de las casas en arriendo creció prácticamente lo mismo que en los 3 años anteriores.

Sin embargo, La Serena no fue una excepción y otras ciudades relevantes presentaron del mismo modo incrementos importantes en el mercado de casas en arriendo como Antofagasta (+18%) y Copiapó (+11,5%).

“El aumento en los precios de Antofagasta y Copiapó podría estar mayormente asociado al rubro de la minería y a la búsqueda de mayores espacios, generados por la pandemia y en el caso de La Serena, podría responder a una mayor migración interna, principalmente desde Santiago ante el aumento del teletrabajo. De hecho, si analizamos el incremento de demanda por regiones, la de Coquimbo fue la que tuvo el mayor crecimiento anual del periodo con un 231,7%, sólo superada por la Región del Maule”, explicó Nicolás Izquierdo, gerente de Planificación y Operaciones del portal.

Además de la Región de Coquimbo, este estudio realizó un análisis de gran parte de la Zona Norte, en el que se repasan los principales hitos dentro del rubro inmobiliario. Aquí un resumen de los más importantes:

DEPARTAMENTOS

Si bien en otras ciudades de la Zona Norte los precios de arriendo de departamentos tuvieron alzas moderadas como en Copiapó (3,3%), Coquimbo (4,6%) y La Serena (5,3%), en otras ciudades esta zona hubo variaciones más abruptas como en el caso de Antofagasta e Iquique.

En la primera subió a un 11,5% luego del 6,9% registrado el trimestre pasado. Mientras que en la tierra de campeones, de un 1,8% en el segundo trimestre del año subió a un 12,4% de incremento anual.

A diferencia de otras ciudades donde hay un mayor equilibrio entre la demanda por casas y departamentos, estás dos ciudades tienen un fuerte componente hacia el departamento en arriendo, dado principalmente porque la oferta de casas es mucho más escasa proporcionalmente y que los precios son menos asequibles comparados con el Norte Chico. 

MERCADO DE VENTA MÁS MODERADO

Si bien se produjeron alzas en los precios de venta en gran parte de la Zona Norte, estos fueron más leves que los de arriendo. En venta de departamentos, por ejemplo, la variación más alta fue en Iquique con un 7,2% año contra año.

En tanto que en el resto de las ciudades las variaciones oscilaron entre un 2% y un 3% (Antofagasta 3,2%, Calama 2,3%, La Serena 2,2% y Coquimbo 1,8%). Mientras que en casas se produjo una situación similar a la de departamentos e incluso generándose leves caídas en Iquique con un -1,2% y Antofagasta con un -0,6%. En el otro extremo lideró en aumentos Calama con un 3,8% anual, Copiapó con un 3,2%, La Serena con un 2,7% y Coquimbo con un 2,5%.

Si bien a nivel de valor por m2 no existe tanta diferencia, al analizar por valor total, las casas en venta en Antofagasta e Iquique sí marcan una distancia respecto a las otras ciudades, ubicándose en valores promedios entorno a las 10.000 UF y no dando mucho margen, al menos por ahora, para seguir subiendo. Sumado a lo anterior, la Zona Norte a nivel general, debido a su foco económico es una zona fuertemente inclinada hacia el arriendo.

BUENAS NOTICIAS PARA INVERSIONISTAS

Una importante recuperación en rentabilidad se está produciendo en las viviendas de la Zona Norte del país. Esto debido a que los niveles de arriendo comenzaron a crecer a tasas más elevadas que los de venta.

Por ejemplo, en el mercado de casas, entre Antofagasta, Copiapó y La Serena, se produjo un alza como promedio simple de 1,8% en venta. Mientras que, en arriendo de casas, para estas mismas tres ciudades el incremento llegó a un 20%.

Esto genera que, por una inversión similar, se está recibiendo un mayor ingreso y eso mejora la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. En los departamentos, sucede un fenómeno similar, aunque con tasas más moderadas ya por ejemplo, si comparamos las comunas más fuertes en este mercado como Antofagasta, Coquimbo, Iquique y La Serena, observamos que en venta de departamentos registraron un crecimiento de 3,6% interanual, mientras que para arriendo llegaron a 8,5%. 

De esta forma, en departamentos lideró la ciudad de Copiapó como es habitual con una rentabilidad de 6,2%, seguida de Antofagasta y Calama que marcaron un 5,8%. A este podio le siguió Iquique con 5,6% y cerraron Coquimbo y La Serena con 5,1%.

Al mismo tiempo, la que tuvo un mayor incremento de estas seis ciudades fue Antofagasta que pasó de 5,2% a 5,8% en un año. En el caso de la Región de Coquimbo si bien las rentabilidades por arriendo convencional son menores que el resto de la zona, el avance de la vacunación y de mayor desplazamiento podrían reactivar de forma importante el arriendo de temporada que permite ingresos adicionales en estas ciudades, principalmente, en verano.

En tanto en casas, Antofagasta subió 2,6 puntos porcentuales respecto al año anterior, posicionándose con un 7,5% y desplazando a Copiapó del primer lugar que se ubicó en un 7,1%. El tercer lugar lo ocupó La Serena que debido al aumento del 30,4%, subió 1,6 puntos porcentuales (6,3%) y la lista fue cerrada por Calama con una rentabilidad de 6,2%, Iquique 5,9% y Coquimbo con 5,4%.

¿LO MÁS CARO Y BARATO?

Con respecto a los precios, más allá de las variaciones, se observan diferencias dependiendo del submercado. En departamentos, Calama lideró en valores por m2 y en casas lo hizo Antofagasta. De esta forma, para el segundo trimestre de 2021, en departamentos Calama registró 60,8 UF/m2.

Más abajo se ubicó Antofagasta con 54,5 UF/m2; Iquique con 52,4 UF/m2; La Serena con 49,3 UF/m2; Copiapó con 49,0 UF/m2; y cerró Coquimbo con 46,7 UF/m2.

En arriendo se produjo un orden parecido, aunque con algunas excepciones como Copiapó que, en términos de arriendo, tiende a tener comparativamente valores más altos, lo que finalmente la posiciona dentro de los niveles de rentabilidad más altos de la zona y el país.

De este modo, lideró Calama con 0,29 UF/m2; Antofagasta 0,26 UF/m2; Copiapó 0,25 UF/m2; Iquique 0,24 UF/m2; y La Serena y Coquimbo terminan este ranking con 0,20 UF/m2. 

En el caso de las casas, lidera Antofagasta que tuvo un valor promedio de venta al cierre del primer semestre de 50,3 UF/m2. Iquique se posicionó segundo con 48,9 UFm2; Calama 48,3 UF/m2; Los Vilos 44,6 UF/m2; La Serena 43,5 UF/m2; Copiapó 42,5 UF/m2; Coquimbo 39,1 UF/m2; Ovalle 30,7 UF/m2 y Alto Hospicio 27,9 UF/m2. En tanto el ranking de arriendo Antofagasta promedió 0,31 UF/m2; Copiapó y Calama 0,25 UF/m2; Iquique 0,24 UF/m2, La Serena 0,23 UF/m2 y Coquimbo 0,18 UF/m2. 

Lo anterior evidencia que dentro de las grandes ciudades de la Macrozona Norte, Antofagasta y Calama tienen los valores más elevados y Coquimbo los más accesibles. Esto en cierta forma cambia cuando se incorporan comunas más pequeñas o menos consolidadas en materia inmobiliaria como Ovalle o Alto Hospicio que presentan valores más bajos que la ciudad pirata. 

¿Y POR BARRIOS? 

Los tres sectores con valor más alto de departamentos en venta se ubicaron en la ciudad de Antofagasta con Playa Blanca, Jardines del Sur y centro de Antofagasta con valores en torno a las 58 UF/m2. En Iquique destacó Cavancha y Playa Brava con 56,6 UF/m2 y 55,9 UF/m2, respectivamente.

Mientras que en la conurbación La Serena-Coquimbo la zona costera mostró los precios más elevados con Avenida Costanera, Avenida del Mar y La Serena Golf con valores cercanos a las 52 UF/m2. Dentro de los sectores analizados Tierras Blancas en Coquimbo y Las Compañías en La Serena, aparecen con los precios más asequibles con valores bajo las 34 UF/m2. 

ESCASEZ PARA ARRENDAR

Comportamiento diametralmente opuesto se está observando en la oferta disponible en la zona. En este sentido, se observa que mientras el stock de publicaciones a la venta continúa creciendo a nivel general, el de arriendo se ha ido reduciendo a tasas importantes.

Este hecho, sería una de las principales razones del aumento en los precios de arriendo que se registró en esta primera parte del año.

Si se analizan algunas ciudades año contra año, por ejemplo, en Antofagasta se ve que mientras la oferta de avisos en arriendo cayó un -36,3%, los de venta aumentaron un 34,1%. En Calama la cantidad de avisos de arriendo cayó un -53,3% y los de venta aumentaron un 37,2%. En Iquique cayeron los de alquiler -62,4% mientras que el stock de venta creció en un 19,5%.

“La raíz de este fenómeno se explica por varias razones: la dinámica de las actividades económicas predominantes en la zona como la minería o la agricultura que lleva a muchos a trabajadores a estos lugares por tiempos limitados, ya sea por proyectos o por temporadas. También se encuentra el tema de los precios de venta, que en algunas ciudades están entre los más altos del país y, como se ha mencionado anteriormente, el efecto de la pandemia creemos que ha impulsado una mayor migración interna, buscando zonas costeras como La Serena y Coquimbo”, explicó Izquierdo. 

El ejecutivo aseguró también que “esta situación de mayor disponibilidad de propiedades en venta y menor en arriendo, podría incluso acrecentarse en los meses venideros, considerando que probablemente las tasas de los créditos hipotecarios seguirán subiendo, lo que podría generar que más gente se refugie en el mercado de arriendo ante el encarecimiento del crédito”.